Novità sulle locazioni abitative

Legge di Stabilità 2016 – Novità sulle locazioni abitative – Prime riflessioni sul nuovo art. 13 della L. 431/1998
Contratti January 7, 2016 by Francesco Calabria
Il comma 59 dell’unico articolo della Legge di Stabilità per il 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30 dicembre 2015 e in vigore dal 1° gennaio), ha parzialmente riscritto l’articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in materia di locazioni abitative prevedendo la nullità degli accordi che determinano un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto.
L’articolo in questione contiene la disciplina dei c.d. patti contrari alla legge, ossia i casi di nullità delle clausole contrattuali volte ad attribuire al locatore benefici economici in contrasto con i limiti legali. Si tratta quindi di una norma di protezione per il conduttore, tradizionalmente ritenuto la “parte debole” del rapporto locativo. Come vedremo tra un attimo, però, la norma in questione è stata “arricchita” con un’importante disposizione di natura sostanziale.
Vediamo quindi di seguito, sinteticamente, i risultati di un primo confronto tra il vecchio ed il nuovo testo dell’art. 13.
Il comma 1 in vigore fino al 31 dicembre scorso stabiliva la nullità di ogni pattuizione del contratto di locazione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Questo principio è rimasto inalterato nella nuova disposizione; il legislatore, tuttavia, a tutela dell’adempimento delle obbligazioni di natura tributaria ha aggiunto alcune disposizioni di natura pratico-operativa, stabilendo che è a carico al locatore l’obbligo di provvedere alla registrazione del contratto (nel termine perentorio di trenta giorni successivo alla relativa stipula), dandone “documentata comunicazione” (ossia, è da ritenere, una comunicazione contenente gli estremi del versamento effettuato e il numero di registrazione attribuito al contratto), nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio (evidentemente ove oggetto della locazione sia un immobile inserito in un contesto condominiale), anche al fine di consentire a quest’ultimo l’opportuno aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, previsto dal 18 giugno 2013 a seguito della riforma del condominio di cui alla Legge 220/2012.
Il comma 2 stabilisce che, nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Tale disposizione è rimasta immutata rispetto al passato.
Parimenti immutato è rimasto il comma 3, che stabilisce la nullità di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge 431/98 (4 anni + 4 per le locazioni a canone libero e 3 anni + 2 per le c.d. locazioni a canone concordato.
Un ritocco alle disposizioni del comma 4 sembra aver ridotto l’area di nullità che può colpire le locazioni a canone libero. Se fino al 31 dicembre dell’anno appena concluso era nulla qualsiasi clausola contenente obblighi del conduttore o comunque altri vantaggi economici o normativi per il locatore, di modo che l’effetto finale fosse per il locatore di percepire un canone superiore a quello contrattualmente stabilito, oggi la nullità è esclusivamente riferita a qualsiasi pattuizione diretta e specifica volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. Sembra dunque che la nuova normativa abbia voluto incrementare i margini di autonomia contrattuale delle parti; l’esatta portata di tale disposizione dovrà tuttavia evidentemente essere chiarita in giurisprudenza.
Viceversa, è rimasta inalterata la previsione della nullità di ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi territoriali,
Del tutto innovativa è la disposizione di cui al nuovo comma 5 dell’art. 13, che prende le mosse dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 50/2014, che aveva dichiarato incostituzionale l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011 (istitutivo della c.d. “cedolare secca”). Tali disposizioni, per combattere la piaga delle locazioni “in nero”, permettevano al conduttore di registrare di propria iniziativa il contratto di locazione inesistente per il Fisco, beneficiando di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale (importo in genere decisamente inferiore – anche del 70-80% – ai valori correnti di mercato).
Per frenare il prevedibile caos generato dalla dichiarazione di incostituzionalità del 2014, il Governo, nell’ambito del c.d. “Piano Casa 2014” (ossia con il decreto legge 47/2014), aveva mantenuto, fino alla data del 31 dicembre 2015, fermi gli effetti dei contratti travolti dalla sentenza n. 50/2014. Anche tale disposizione, tuttavia, è stata dichiarata illegittima dalla Corte Costituzionale, con sentenza 169/2015, emessa il 16 luglio 2015, nella quale la Consulta aveva rilevato come la disposizione contenuta nel decreto legge 47/2014 fosse null’altro che la riproposizione delle disposizioni già dichiarate incostituzionali, in violazione del divieto sancito dall’art. 136 Cost.
Ora il legislatore, per così dire, ci riprova, stabilendo che per i conduttori che, ai sensi delle disposizioni dichiarate incostituzionali, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo 23/2011 al 16 luglio 2015 il canone annuo di locazione nella misura legalmente imposta (triplo della rendita catastale), l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, resta appunto fermo al triplo della rendita catastale dell’immobile. È agevole immaginare che anche tale disposizione sarà presto sottoposta al vaglio della Corte Costituzionale.
Parzialmente modificato risulta il regime processuale stabilito nel previgente comma 5 dell’art. 13, ora corrispondente ai nuovi commi 6 e 7 dell’articolo.
Sostanzialmente uguale è rimasto il “cuore” della disposizione, ai sensi della quale, nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate e che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 (per i contratti a canone libero) ovvero dal comma 3 dell’articolo 2 (per quelli a canone concordato). Qui l’unico ritocco è di carattere formale, consistendo nella sostituzione del riferimento al soppresso “Pretore” con quello generico all’”autorità giudiziaria”.
Viceversa, mentre prima l’azione risultava proponibile anche nei casi in cui il locatore aveva “preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto”, viene oggi specificato che la stessa azione può essere avviata dal conduttore quando il locatore non abbia provveduto all’adempimento del nuovo obbligo di registrazione del contratto fissato al comma 1 dell’art. 13.
Come in passato, poi, nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati (si tratta delle locazioni per gli studenti universitari). L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti corrisposte dal conduttore.
Il nuovo comma 7. ha poi cura di precisare, con formulazione che non brilla per chiarezza, che le disposizioni processuali sopra esaminate devono ritenersi applicabili “a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge”. Non è chiaro in particolare se l’entrata in vigore sia riferita al nuovo art. 13 o a quella della Legge 431/98 nel suo insieme (30 dicembre 1998). In tale ultimo caso, per vero più aderente alla formulazione testuale dell’articolo, non appare affatto agevole il coordinamento della disposizione con i giudizi in corso.
Il nuovo art. 13 si chiude con il comma 8, che ripropone inalterata la previsione del previgente comma 6, secondo la quale i riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla Legge 431/1998 non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.
Infine, merita osservare che, al di là di quanto previsto al citato nuovo comma 7, la Legge di Stabilità non risulta aver previsto alcuna disciplina transitoria, per cui in linea generale è da ritenere che le nuove disposizioni trovino applicazione ai contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2016.